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Recht - die Basis unserer Gesellschaft

Mietrecht

14 Juni 2018

Jeanette Barrett

Unter Miete versteht man die Überlassung einer Sache zum verwendungsbestimmten Gebrauch gegen Mietzahlung. Dabei werden die Rechte und Pflichten seitens der Vermieter und Mieter im Mietrecht, wie es beispielsweise bei Rechtsanwalt Dietmar Henning angewandt wird, durch den Mietvertrag geregelt. Als Sicherheit für Vermieter gegen eventuelle Mietforderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses wird in der Regel eine Kaution in Höhe von bis zu drei Kaltmieten (§551 BGB) vereinbart. 

Mietrecht: Die Rechte des Mieters bei Mängeln der Wohnräume   

Anders als bei einem Kaufvertrag, regelt das Mietrecht die Rechte und Pflichten beider Vertragspartner in Bezug auf die Überlassung einer Mietsache – eines Wohnraumes – auf Zeit, gegen Zahlung einer Miete.   

Nach § 535 Abs. 1 und 2 BGB verpflichtet sich der Vermieter den verwendungsbestimmten Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren.   

Weist jedoch die Wohnung bestimmte Mängel auf, hat der Mieter grundsätzlich das Recht:   

• Auf Mietminderung: Die Miethöhe kann um einen bestimmten Prozentsatz gekürzt werden. Voraussetzung ist, dass dem Vermieter eine entsprechende Frist zur Beseitigung der Mängel gewährt und der Vermieter schriftlich über die Mängel informiert wurde

• Auf Schadensersatzleistung (§ 536a Abs. 1 BGB): Lag der Mängel bereits bei der Überlassung der Mietsache vor, tritt die sogenannte Garantiehaftung seitens des Vermieters in Kraft. Treten die Mängel jedoch später auf, muss das Verschulden nachgewiesen werden. Das heißt: Der Vermieter steht in der Beweispflicht, dass die Ursache des Schadens nicht auf ihn zurückzuführen sei

Beachte: Beseitigt der Mieter sämtliche Mängel in Eigenregie, ohne dass er dem Vermieter die Frist und die Möglichkeit einräumt die Mängel zu beseitigen, verliert der Mieter laut Mietrecht den Anspruch auf Schadensersatzleistung gemäß §§ 536 ff. BGB sowie den Ersatz sämtlicher vorgeleisteter Aufwendungen gegenüber dem Vermieter. 

Mietrecht: Beendigung des Mietverhältnisses   

Ein Mietvertrag kann durch verschiedene Gründe durch beide Parteien beendet werden. Dies ist dann der Fall, wenn:   

• der Mietvertrag nach Ablauf der vertraglich festgelegten Mietzeit aufgelöst wird

• einer der Parteien den Mietvertrag schriftlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigt

• der Mietvertrag aus bestimmten Gründen aufgelöst wird

Kündigung durch den Vermieter   

Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er einen berechtigten Grund vorweisen kann. In der Regel handelt es sich hierbei um eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2.1 BGB. Der Eigenbedarf kann geltend gemacht werden, wenn die Wohnung für enge Familienangehörige, wie etwa Eltern, Kinder, Stiefkinder, benötigt wird. Dies muss deutlich aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen.   

Merke: Sollte die Kündigung wegen möglicher Sperrfristen, weil etwa das gesamte Wohngebäude in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, oder wegen nachgewiesener Täuschung durch den Vermieter rechtlich unwirksam sein, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann aber auch unwirksam sein, wenn die sogenannte unzumutbare soziale Härte zutrifft. Dies trifft zum Beispiel bei älteren und/oder kranken Menschen zu, deren Mobilität stark beeinträchtigt ist und ein Umzug daher unzumutbar ist.

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